评估类型养殖场评估
评估方法成本法和收益法
评估用途拆迁征收评估
评估周期7个工作日
评估费用面谈
养殖场评估停产停业损失评估
养鸡场停产停业损失评估
由于土地征收导致养鸡场停产停业损失包括 养鸡场经营损失要求进行补偿或者赔偿。赔偿具体情况要根据养殖场的养殖情况。如果办理了养殖手续,获得营业执照而且养殖场管理用房建造也有相关手续。那么就得根据相关法律和条款,养殖场遇到拆迁征收时应该获得合理补偿。
企业拆迁补偿评估请咨询重庆海润资产评估有限公司
企业拆迁补偿费要交什么税的规定?
企业取得“搬迁补偿收入”除了涉及企业所得税外,还涉及金及附加、土地和等3个税种。
企业拆迁补偿费要交什么税的规定?
一、关于企业所得税。
该企业如何缴纳企业所得税呢?根据《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》(国税函〔2009〕118号)第二条的规定,企业取得的政策性搬迁或处置收入按4种不同的方式进行企业所得税处理:
(一),企业根据搬迁规划,异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务,用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权(以下简称重置固定资产),或对其他固定资产进行改良,或进行技术改造,或安置职工的,准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额,计入企业应纳税所得额。
(二),企业没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告,应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额,计算缴纳企业所得税。
(三),企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产,可以按照现行税收规定计算折旧或摊销,并在企业所得税税前扣除。 (四),企业从规划搬迁次年起的五年内,其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额,在五年期内完成搬迁的,企业搬迁收入按上述规定处理。
企业拆迁补偿费要交什么税的规定?
根据上述规定,只要企业符合以下两个条件,取得的搬迁补偿收入可不用在当年确认收入,视搬迁进展情况,可在规划搬迁次年起五年内确认收入:
1、因城市规划、基础设施建设等政策性原因搬迁。
2、有新的投入计划或立项报告。此案中,由于企业提供了搬迁文件、搬迁协议、搬迁计划和重置固定资产的立项报告,根据上述文件,此项收入可不在当年计入应纳税所得额。很明显,企业当年多缴纳了企业所得税。
企业取得“搬迁补偿收入”除了涉及企业所得税外,还涉及金及附加、土地和等3个税种。
二、关于。
按照《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为问题的通知》(国税函〔2008〕277号)规定,纳税人将土地使用权归还给土地所有者时,只要出具县级(含)以上地方收回土地使用权的正式文件,无论支付征地补偿费的资金来源是否为财政资金,该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为,不征收。《国家税务总局关于收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关问题的通知》(国税函〔2009〕520号)又补充说,上述文件中关于县级以上(含)地方收回土地使用权的正式文件,包括县级以上(含)地方出具的收回土地使用权文件,以及土地管理部门报经县级以上(含)地方同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。此案中,企业财务人员向税收管理员出具了广州市的收回土地文件等相关资料,因此该企业这6000万元搬迁补偿费可不用缴纳。
企业拆迁补偿费要交什么税的规定?
三、关于土地。
《土地条例》第八条规定,因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地。《土地暂行条例实施细则》第十一条规定,条例第八条(二)项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产,是指因城市实施规划、国家建设的需要而被批准征用的房产或收回的土地使用权。根据相关文件精神,在确定搬迁收入的土地征免时,需要确定两个条件。一是是否因城市实施规划、国家建设的需要而被批准征用;二是如属于“城市实施规划”而搬迁,还需要确定是否因旧城改造或因企业污染、扰民(指产生过量废气、废水、废渣和噪音,使城市居民生活受到一定危害),而由或有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁。此案中,企业财务人员向税收管理员提供了进行“旧城改造”批复文件、具体规划等相关文件,企业此项搬迁补偿收入可以认定为土地的免税收入,应到税务机关办理相关减免税手续。
四、关于。
由于属于列举征收,而“搬迁补偿协议”不在列举范围内,此搬迁补偿收入也可以暂不缴纳。
正如大家以上看到的内容,其实企业拆迁时给出的补偿费用缴税是规定好的,因此企业拆迁补偿费要交什么税和大家平时缴纳的税务是没什么区别的,一样还是营业的税务、土地的、以及企业的所得税和这四个方面的内容的,而且一定要按要求规定缴纳。
对企业的财产进行预估,保存证据(需要进行资产评估的读者可以咨询海润资产评估有限公司本公司具有评估的团队),拆迁项目开始
(一)对企业的财产进行预估,保存证据
1、整理企业资产。很多企业在面临拆迁的时候都很盲目,自己都不清楚自己的企业的资产状况,不清楚应该补偿多少。即便跟拆迁方谈判,也是无从下手,有的漫天要价,有的干脆等待拆迁方进行评估。但是评估公司都是拆迁方制定和委托的,评估价格普遍较低。
2、准备企业财产清单。财产清单主要是让我们对自身具有的土地、房屋、设备搬迁、设备损坏等的补偿项目能够达到怎样的总和,做到心中有数,可以让我们在客观事实的基础上做到合理评估。
3、准备材料清单。材料清单主要有被拆迁企业的土地使用权证、各种协议、厂房的建设工程规划许可证、营业执照、纳税凭证等,已有的需要保存好,列好清单,没有但重要的,应尽量想办法解决。
(二)规范企业管理,避免出现隐患,提前防范,提前布局。
(三)随时关注拆迁信息。
(四)寻求人士帮助
拆迁项目开始后,作为被拆迁人的企业,应尽快寻求人士的帮助。
(五)学习相关法律法规、了解拆迁政策
企业在遇到拆迁时,应对基本的法律知识有一定的了解。对法律法规的掌握有助于企业了解自己的,并运用法律进行。
充分了解拆迁政策,虽然一般拆迁政策中的补偿标准都比较低,但是只有在充分了解的情况下,才能发现违法违规的情况。另外,拆迁政策中往往也会有些有利于被拆迁人的规定,在拆迁过程中被拆迁方给忽略掉。
二、拆迁公告已张贴
(一)固定证据
在看到拆迁公告后,应及时进行拍照保存。拆迁公告中载明了拆迁单位、拆迁范围、拆迁期限、拆迁补偿方案等信息。固定证据有助于掌握拆迁的基本信息,便于有后期进行拆迁项目调查及拆迁谈判和诉讼。
(二)核对房屋是否在公告范围内
拆迁房屋如果不在公告范围内,此次拆迁与您无关;但是如果拆迁方仍然对您的房屋进行拆迁,那么就违反了法律规定。可以以公告中载明的事项拒绝搬迁,如果房屋被拆,可以以此为依据对拆迁人进行诉讼。
(三)查拆迁项目的合法性
拆迁公告张贴后,即标示着拆迁项目正式开始了,这个时候被拆迁人就可以委托人士对拆迁项目的前置性文件的合法性进行审查了,进而了解拆迁项目是否合法。对拆迁项目合法性的审查有助于掌握拆迁项目的情况,获得谈判的机会,解决拆迁补偿问题。
三、评估环节
(一)参与选择评估机构
根据《根据国有土地上房屋征收与补偿条例》第20条规定:房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。根据该规定,评估机构的选择是应该有被征收人参与的,所以被征收人要积参与选择评估机构。
(二)配合测量并保留证据
很多当事人在遇到测量评估时会选择抵抗,不让拆迁方进门,或者阻止拆迁方测量。根据《国有土地上房屋征收评估办法》的规定,被拆迁人如果不配合评估,房地产价格评估机构、在评估报告中说明有感情况即可,在这种情况下,如果因为不配合评估人员评估,造成评估房屋及附属物价值的误差,会由被拆迁人自己承担,而且抵抗评估并不能对提高拆迁补偿有任何帮助。
(三)审查评估程序是否合法
评估的过程法律有明文的规定,在实践中,很多拆迁方并未按照法律程序进行评估。作为被拆迁的企业,在这个时候需要向人士咨询,或者由人士代理审查评估程序是否合法。对评估程序合法性的审查,有助于维护自己的合法权益,获得谈判机会,解决拆迁补偿问题。
四、拆迁行政复议和诉讼
对于拆迁方的违法环节提起行政复议和诉讼,包括对项目前置性文件申请信息公开结果是否合法提起行政复议和诉讼,行政复议和诉讼作为手段,不仅可以争取时间,防止强拆,而且可以创造谈判机会,解决拆迁补偿问题。
企业在复议和诉讼时要配合律师,提供必要的证据,积与律师沟通,参与律所组织的模拟开庭等,将复议和诉讼工作做好。
五、拆迁谈判
因为拆迁双方地位不平等,作为被拆迁人,只能通过包括合法的要求补偿理由在内的合法手段去降低风险。因此,企业在拆迁谈判的过程中,先要有一套具有合理的事实依据和合法的法律依据的谈判方案,然后再在这个基础上确定具体的谈判方案,比如什么时候报价,怎样报价,在谈判不利的情况下怎样为下次的谈判留出余地等。
企业在拆迁谈判前要配合律师制定好谈判策略,为谈判提供必要的材料。在谈判时要根据律师制定的谈判策略,协助律师顺利的谈判。
六、签订补偿协议
很多人认为一旦双方对补偿额度达成一致意见,拆迁就算大功告成了。这是不对的。怎样审査拆迁补偿协议,怎样签订补偿协议也很重要,尤其是大型企业的安置补偿协议签订,一定要有人士参与,才能在合同履行的过程中风险,有效地保护拆迁谈判的成果。
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企业拆迁补偿评估请咨询重庆海润资产评估有限公司,本公司具有的评估人才,对于企业拆迁补偿、停产停业损失、搬迁安置补偿费进行评估
企业拆迁补偿主要组成部分:
1、房屋(所有权人)、土地及附属物补偿费用
2、租金差价(承租房屋的企业)
3、搬迁和安置补偿费用
4、停产停业损失、补助和奖励费用、其他无形资产损失。
集体土地上企业拆迁的补偿与国有土地上企业拆迁补偿的区别就在于土地相关补偿费用。对于集体土地的补偿,有关的法律依据主要是《土地管理法》第四十七条征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准,由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准定。可以看出,此规定市针对征收用于农业生产的耕地的,而没有关于商业用途的集体土地的补偿标准。法律上面对这部分的规定是空白的。
此外,各个地方的关于集体土地拆迁相关的法律法规内容都不尽相同,在实践中会遇到各种各样的问题,例如《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第二条规定:"在本市行政区域内因国家建设征用集体土地(以下简称征地)或者因农村建设占用集体土地(以下简称占地)拆迁房屋,并需要对被拆迁人补偿、安置的,适用本办法。征地拆迁宅基地以外的房屋的,按照本市有关规定执行。"根据该规定,对非宅基地的征收不适用该办法,导致无法可依,实践中会有很多问题。
对被征收房屋价值有异议的,可以咨询重庆海润资产评估有限公司进行资产评估
《国有土地上房屋征收与补偿条例》中有关内容的规定:
第十八条规定,征收个人住宅,被征收人符合住房**条件的,做出房屋征收决定的市、县级应当优先给予住房**。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
第十九条规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估会申请。
房屋征收评估办法由住房城乡建设主管部门制定,制定过程中,应当向社会公开征求意见。
第二十条规定,房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。
房地产价格评估机构应当立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。
第二十一条规定,被征收人可以选择补偿,也可以选择房屋产权调换。
被征收人选择房屋产权调换的,市、县级应当提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
因旧城区改建征收个人住宅,被征收人选择在改建地段进屋产权调换的,做出房屋征收决定的市、县级应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
第二十二条规定,因征收房屋造成搬迁的,房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;选择房屋产权调换的,产权调换房屋交付前,房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。
第二十三条规定,对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
第二十四条规定,市、县级及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理,对违反城乡规划进行建设的,依法予以处理。
市、县级做出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。
第二十五条规定,房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,订立补偿协议。
补偿协议订立后,一方当事人不履行补偿协议约定的义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。
第二十六条规定,房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请做出房屋征收决定的市、县级依照本条例的规定,按照征收补偿方案做出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。
企业拆迁详细流程
补偿决定应当公平,包括本条例第二十五条款规定的有关补偿协议的事项。
被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。
第二十七条规定,实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。
做出房屋征收决定的市、县级对被征收人给予补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
任何单位和个人不得采取、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。
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