评估类型养殖场评估
评估方法成本法和收益法
评估用途拆迁征收评估
评估周期7个工作日
评估费用面谈
养殖场评估停产停业损失评估
养猪场停产停业损失评估、养牛场停产停业损失、养兔场停产停业损失、鱼塘停产停业损失都与养鸡拆迁征收造成停产停业损失的评估方式大致一致。
由于土地征收导致养殖场停产停业损失包括 养殖场经营损失要求进行补偿或者赔偿。赔偿具体情况要根据养殖场的养殖情况。如果办理了养殖手续,获得营业执照而且养殖场管理用房建造也有相关手续。那么就得根据相关法律和条款,养殖场遇到拆迁征收时应该获得合理补偿。
拆迁补偿费用
1、设备搬迁安装费
对于可搬迁的设备,应当本着继续利用的原则,进行异地搬迁安装,继承投入使用。据此产生的设备搬迁和安装费用是拆迁引起的必然损失,拆迁人应当予以补偿。
2、解聘员工的安置补偿费用。
因拆迁而解聘员工的安置补偿费用,在法律法规政策性文件中并没有详细性规定,属于拆迁当事人相互协商争取的项目。拆迁如果导致员工解聘,那么,应当根据具体与员工签订的劳动合同,结合劳动法有关规定给予补偿。
停产停业损失评估,咨询
承租房屋经营的企业在拆迁中可以获得的补偿项目大概有以下几类:
1、停产停业损失的补偿;
2、设备拆卸安装的补偿(主要针对于大型或者精密生产设备);
3、搬迁费(设备、生产原料、基础设施、可拆卸地上附属物等);
4、解聘员工的安置补偿费;
5、关于因拆迁导致的其他无形损失(导致不能完成订单等造成的违约金承担等);
6、奖励和补助;
7、自建房的重置成新补偿;
8、剩余租赁年限的租金差价的补偿;
9、其他。
关于补偿的计算需要结合拆迁项目的拆迁安置补偿政策,通常情况下,计算方式如下:
(一)、承租房屋企业,补偿金额计算公式为:
补偿金额=租金差价【(重新租赁租金-原租金)×剩余租赁时间】+设备搬迁安装费+解聘员工的安置补偿费+停产停业损失(营业面积×每平米补偿标准)+奖励和补助+其他无形资产损失;
(二)、承租土地上自建房屋企业,补偿金额计算公式为:
补偿金额=租赁土地差价【(重新租赁租金-原租金)×剩余租赁时间】+房屋面积×房屋重置成新价+附属物及设备损失及重置成新费+设备搬迁安装费+解聘员工的安置补偿费+停产停业损失(营业面积×每平米补偿标准)+奖励和补助+其他无形资产损失。
三、承租人在承租的土地上有自建房,但却不给拆迁补偿,可不可以争取?
关于企业承租土地自建房的情况分为两类:类是取得合法规划、建设审批手续的自建房;第二类是未取得规划、建设审批手续的自建房。
类自建房实质上是合法建设的房屋,承租企业对该房屋有所有权,但是对于该房屋坐落的土地却是基于承租取得的土地使用权,虽然突破"房地一体"原则,但并不影响承租人取得拆迁补偿的。
第二类自建房需要结合建房年限、历史原因、当时的政策综合确定是否被认定违法建筑。该自建房被认定为违法建筑的情况下,依据《土地管理法》、《城乡规划法》、《行政强制法》等法律规定可能被。尽管国有土地上的房屋征收或集体土地上的征地拆迁,都规定对违法建筑不予认定,但是对违法建筑的认定与处理要按法定程序处理,这时候要在人士帮助或下争取合理的补偿。
四、实际承租人没有和产权人(房东、村委会、经济合作社等)签订租赁合同,但是一直缴纳租金,会影响拆迁补偿的取得吗?
关于租赁关系的确定,是通过租赁合同确定的。若是没有形式上的租赁合同,但是承租人一直在履行交纳房租的义务,并实际使用房屋,事实上形成了不定期租赁关系。
对于不定期租赁合同的解除,法律规定是出租人解除需要提前一定的合理期间书面告知,一般是一个月。承租人随时可以提出,满足解除的条件之后,租赁合同即解除。
解除的后果就是租赁合同不存在了,承租方需要腾房搬迁。结合拆迁的情况,在拆迁中,出租人(房屋的所有权人)作为被拆迁人,容易和拆迁人签订拆迁补偿协议。该协议签订即生效,双方应当履行,履行的结果就是出租人领取补偿款并将该房屋(承租人的经营场所)交予拆迁人拆除。因此,没有租赁合同的状态使承租人主张损失补偿存在很大的风险。如果你是没有签定租赁合同的承租人,应当得知拆迁时就咨询律师,请律师帮助争取应得的拆迁补偿。
五、合同正常履行,还有剩余租赁年限,遇到拆迁时可以获得哪些补偿?
关于承租土地自建房屋经营和承租房屋经营(没有自建房)两种情况,拆迁补偿中可以取得的补偿项目略有差异。
承租房屋经营的企业在拆迁中可以获得的补偿项目大概有以下几类:
1、剩余租赁年限的租金差价的补偿;
2、停产停业损失的补偿;
3、设备拆卸安装的补偿(主要针对于大型或者精密生产设备);
4、搬迁费(设备、生产原料、基础设施、可拆卸地上附属物等);
5、解聘员工的安置补偿费;
6、关于因拆迁导致的其他无形损失(导致不能完成订单等造成的违约金承担等);
7、奖励和补助;
8、自建房的重置成新补偿;
9、其他
涉及到承租土地自建房屋的,较上述而言,多了关于房屋的补偿部分。该房屋补偿的计算,需要分情况讨论,以国有土地上自建为例:一是取得合法审批手续建设的;二是没有取得建设工程规划许可证建设的房屋(可能被认定为违法建筑)。实践中,关于该房屋的补偿主要是房屋的重置成新价。
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明确责任,加强管理,做好征地拆迁及规划管理工作
市国土资源管理部门负责我市城市规划区内集体土地征用拆迁的监督管理工作。白塔区、文圣区、宏伟区、太子河区负责本行政区域内的集体土地征用拆迁管理的协调工作。
市规划管理部门要加强对我市近期建设规划范围内建设项目的管理,限度地减少征地拆迁当事人的损失。
市城市管理综合部门要依据《中华共和国城市规划法》等有关法律、法规、规章的规定,充分发挥职能作用,依法**城市规划的实施,对近期建设规划范围内集体土地上未经批准的各类建筑物、构筑物等附着物进行清理并无偿拆除。对违法违规行为,要严肃处理,保证征地拆迁工作的顺利进行。对在征地拆迁公告发布后,突击抢建的建筑物、构筑物、温室、大棚等附着物以及突击种植和养殖行为,要及时进行纠正和制止。对妨碍征地拆迁工作正常进行或严重干扰工作人员依法行政的,要依法移交机关处理。
各有关区、乡(镇)、街道办事处以及村委会要确定专人负责,积极配合做好征地拆迁工作。要站在维护群众切身利益、保持社会稳定的高度,搞好政策宣传解释、信访接待和善后处理工作。
纪检监察部门对违反本实施意见核发有关及其他批准文件的单位及个人,要严肃查处;情节严重,致使公共财产、国家和利益遭受重大损失,构成犯罪的,要移交司法部门依法追究刑事责任。
拆迁资产补偿费用
1、实践中关于土地补偿费用存在的问题。
企业的经营场地一般是通过租赁得来。租赁的土地分为租赁国有土地和租赁集体土地两种。企业拆迁必然会导致这种租赁关系的终止,那么企业在租赁合同中的期待利益如何**?根据《条例》规定,拆迁补偿对象是国有土地上的建筑物及附属物,对空地或净地的补偿,拆迁法规并没有做出统一的规定。对集体土地上的建筑物拆迁也没用规定。
也有直接通过招拍挂或的方式取得国有土地使用权的。但土地管理法中关于国有土地使用权收回方面,仅规定给予适当补偿,但没有详细的规定。
全国各地方的拆迁土地补偿,往往与房屋、建筑物补偿计算在一起,不明晰、不透明的情况大量存在,使得人的权益无法获得相应的合理补偿。同时,这也是我们立法机关和行政机关在制订法律、法规和政策性文件的时候,应当加以保护的地方,希望有关部门能够引起重视。
2、房屋、建筑物补偿费用确定问题。
对于房屋、建筑物的补偿,应当以相关明登记的建筑面积为计算标准。因为历史原因无法办理明和土地的,可经实际丈量确定。房屋、建筑物的价值一般应由拆迁人、被拆迁人共同委托评估公司,评估公司根据相关评估技术标准,确定房屋、建筑物的实际价值。
3、设备补充费用按照重置成新价计算
设备搬迁安装费用应当按国家和当地规定的货物运输价格、设备安装价格计算。机器设备分为两类:一类是可搬迁设备;二是不可搬迁设备;可搬迁设备因拆迁而引起的损失费又可分为实物损失费和功能损失费。实物损失费包括拆卸费用、运输费用、安装费用、调试费用等。功能损失费用包括搬迁引起的机器精度下降、不合格产品的增多。对于不可搬迁设备,拆迁会导致该设备的废弃,故应结合其成新和重置价,计算设备重置成新价,对所有人进行补偿。
在拆迁的实际操作中,拆迁非住宅房屋,其设备搬迁和安装费用,每个地方应当有确定的标准;无法恢复使用的设备,按照设备重置价结合成新给予补偿。
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